Tiene unas dimensiones alargadas. Aparecen elementos y personajes gráficos. El personaje Arquidibujor está sentado de espaldas junto a un bote de pintura, señalando un artículo que está escribiendo un lápiz gigante. A la derecha, un lienzo que un pincel gigante pinta las palabras, 'Tus Dibujos Personalizados'. Dichas palabras sobresalen hacia un muro de fábrica de ladrillo con enfoscado en el que aparece escrito, 'Blog'. A la derecha una casa de proporción reducida junto con las flechas de eficiencia energética.

Procedimiento para expedir un Informe Visual Técnico de Edificio.

Si eres un técnico especializado en la construcción de la edificación, como son los arquitectos técnicos (aparejadores antes y titulados con el grado en ingeniería de edificación) y los arquitectos; y te toca asesorar a una persona física o jurídica, deberás redactar este tipo de informe.
En cambio, si eres quien va a recibir dicho asesoramiento, también te interesa descubrir el contenido que debe tener.

Se trata de un documento que describe las patologías existentes en el edificio objeto de estudio y propone medidas de mejora que solucionen los problemas. Es importante saber, que el técnico previamente realiza una visita in situ, y elabora el documento en función únicamente del examen visual que realiza, sin ningún otro tipo de pruebas o medios.

Documento en tamaño DIN A4, que sirve de modelo para cumplimentar un Informe Visual Técnico de Edificio. Se trata del índice de contenidos, donde se pueden leer los siguientes apartados. 1) Antecedentes y condicionantes de partida; 2) Objeto del presente informe; 3) Descripción de los condicionantes; 4) Evaluación de la visita in situ al lugar objeto de examen; 5) Propuestas de mejora; 6) Autorización y firma del presente informe por el técnico competente.
Modelo del Indice de contenidos propuesto para realizar el I.V.T.E.

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Es un informe, que no es vinculante ni tiene validez ante ninguna administración pública. Ahora bien, no quiere decir que como técnico competente redactor, se pueda escribir cualquier cosa sin responsabilidad alguna.
En este tutorial, te enseñaré como suelo hacer yo este tipo de documentos. No existe ningún estándar normativo de contenidos mínimos exigibles. Te recomendaré que incluyas una serie de apartados, para el cliente quede bien aconsejado y satisfecho. Más aún, deberá ser un escrito que deba entender, no solo el cliente, sino los técnicos que se deban encargar de ejecutar los consejos. Por consiguiente, deberá aparecer un vocabulario técnico a la vez que coloquial.

¿Qué es un Informe Visual Técnico de edificación?.

Definición: se trata de un documento redactado por un técnico competente en edificación que evalúa mediante un análisis visual, las lesiones existentes y propone soluciones al particular que encarga realizar dicho informe, con una finalidad de asesoramiento.

Este documento puede tener parecido significado, a cuando una persona acude a su médico de cabecera cuando tiene sintomatología adversa. Este informe, deja por escrito el diagnóstico y tratamiento que el técnico aconseja al visualizar una edificación.
Por supuesto, este informe también se puede redactar para viviendas dentro de bloques de edificios y en general para cualquier tipo de edificación.

Tipo de personas interesadas en obtener el informe.

Las personas particulares asesoradas por este informe, pueden ser de distinta índole, tanto físicas como jurídicas como comenté.
Destacan las comunidades de propietarios, donde el técnico visualiza las zonas comunes de la edificación; e incluso la propiedad de cada vecino buscando coincidencias sintomatológicas entre lesiones.
Las personas físicas particulares también pueden solicitar un informe, ante dudas que le puedan surgir por la aparición de algún desperfecto en su propiedad. Asimismo, ante la misma situación, las sociedades mercantiles tanto en posesión de una propiedad, como siendo inquilinas; pueden requerir de asesoramiento.

Diferencias con otro tipo de informes similares.

Esencialmente, son dos los tipos de informes similares que se pudieran confundir con un informe visual técnico. Por un lado, con un informe pericial y por otro lado, con un Informe de Evaluación del Edificio de Viviendas (I.E.E.V). A continuación voy a enumerar las diferencias con respecto a un informe visual técnico:

  • Informes Periciales: Pudiera ser el tipo de informe más semejante. Sin embargo, está motivado de cara a resolver conflictos entre las partes afectadas por lesiones en edificación. Por lo tanto, es un informe con validez ante un tribunal judicial. En sus anexos, se pueden incluir exámenes más precisos, como catas y estudios para precisar con mayor rigor el parte de lesiones. Por otra parte, carece de propuestas para dar solución a los problemas que se pudieran encontrar.
  • Informe de evaluación del edificio de viviendas: Este tipo de documento es obligatorio para edificios de vivienda colectiva, para unos determinados supuestos. Se genera a través de un programa o aplicación informática proporcionada por la consejería de vivienda respectiva a cada comunidad autónoma en España. Por lo tanto, es un informe oficial con un formalismo muy concreto para la administración pública. Además, aporta de forma obligatoria, el llamado «Certificado de eficiencia Energética». También carece de propuestas con soluciones.
De fondo un rectángulo blanco alargado con bordes a linea discontinua. Sobre este fondo, a la derecha frase: 'Tu Anuncio AQUÍ'. A la izquierda el logotipo de Arquidibujor.

Base jurídica.

Este escrito es obligatorio que sea correctamente firmado por el técnico competente. Supone, que si es presentado el informe en formado .pdf , este debe ser firmado digitalmente mediante DNI-e o similares.
Se trata de una apreciación que deben tener en cuenta las personas asesoradas. Además, es imprescindible indicar en el informe, el número de colegiado del técnico, o en su defecto, el número de su titulación dentro del registro nacional de títulos.

Conviene subrayar que no es vinculante ni tiene validez ante ninguna administración pública. Con todo, no significa que sea un informe carente de responsabilidad. Si lo expresado en él es negligente o falso ante la realidad, y los asesorados reciben perjuicio posterior al acatar las propuestas recomendadas; el técnico identificado podrá ser denunciado ante los tribunales.

¿Cómo redactar el documento?.

Antes que nada, quiero expresar que es opcional añadir una primera página como portada del informe. En mi opinión, es una página que no es de utilidad para el cliente.
En particular, yo en otros documentos si aporto una portada. Pero la mayoría de mis informes se incluyen como anexos en las actas que se entregan a los vecinos de una comunidad de propietarios cuando se celebran juntas generales. Todo depende del contexto.

Ciertamente, este tipo documento posee gran libertad formal y de contenidos a la hora de ser expresado. Hay que pensar siempre que el informe debe ser de utilidad para el cliente. Bajo mi experiencia y con el ánimo para que el cliente que recibe este informe quede satisfecho, procedo a expresar los puntos esenciales que lo deben componer.
Así pues, te presento el formalismo básico o guión que utilizo yo en mis informes.

Cabecera.

Opcionalmente, es muy recomendable incluir en cada página una cabecera. Estos documentos se suelen imprimir, y en la cabecera se debe incluir información fija del documento. Permite por ejemplo, que en caso de traspapelar textos varios, ordenar con facilidad los folios. También es útil, que dicha información permita, estando en la página que sea; recordar con rapidez datos fundamentales del documento.

En primer lugar, la estructura fundamental que utilizo es delimitar con un rectángulo en línea fina en color negro, el perímetro del área de la cabecera. Una forma clásica y elegante para su reconocimiento.
En la parte izquierda, recomiendo colocar el logo de la empresa o marca personal del redactor. Y en la parte derecha, incluir los siguientes datos fundamentales.

  • Fecha de visita. (La que realiza en técnico redactor al inmueble).
  • Inmueble. (Colocar el título o nombre del inmueble como tal como aparece en el catastro).
  • Localización. (Dirección del inmueble).
  • Técnico redactor competente. (Poner el nombre completo del técnico).
  • E-mail. (escribir el e-mail de contacto del técnico redactor competente).

Antecedentes y condicionantes de partida.

Para empezar, copiaré el texto exacto que escribo, junto con explicaciones del texto que debes rellenar en determinados huecos en un color verde. Expondré los dos tipos de escritos en función del cliente.

[Si lo solicita una Comunidad de Propietarios.]
A instancias de el [punto concreto de referencia] del orden del día, del Acta de Junta General Extraordinaria, celebrada el día [fecha con día, mes y año], en la zona comunitaria de [zona donde se celebró la junta general], sito en la [dirección completa del inmueble]; se solicita información y gestiones precisas sobre ‘ [colocar la acción que se pide en dicho punto del orden del día. Se suelen expresar los vecinos con textos como ‘mejoras y necesidades’ o como ‘obras de mantenimiento’, etc.] ‘.
Por requerimiento del actual administrador de la Comunidad de Propietarios (C.P.) del edificio
‘ [título o nombre del inmueble según catastro]‘, D. [Nombre completo. El requerimiento también lo puede hacer otro órgano de gobierno de la comunidad, como el presidente], encarga a D. [Nombre completo del técnico redactor], con D.N.I. [número del documento]y Arquitecto titulado oficialmente por la Universidad de [nombre de la institución educativa] (registro nacional de títulos: [número]); la redacción del presente Informe Visual Técnico. Desde este mismo momento, D. [Nombre completo del técnico redactor] ejercerá como técnico redactor competente de este documento.
Para la elaboración del presente informe, el técnico redactor competente solicitó al administrador de la C.P. una visita guiada in situ, por la
[mañana, mediodía o tarde] del día [fecha completa de la visita] por las dependencias del [lugar del edificio].

[Si lo solicita un propietario particular o persona jurídica.]
Por requerimiento del actual propietario del [edificio, vivienda, local comercial, etc.] [título o nombre del inmueble según catastro si lo requiere]‘, con dirección en la [dirección completa del inmueble]; D. [Nombre completo del propietario o representante legal de la sociedad], encarga a D. [Nombre completo del técnico redactor], con D.N.I. [número del documento]y Arquitecto titulado oficialmente por la Universidad de [nombre de la institución educativa] (registro nacional de títulos: [número]); la redacción del presente Informe Visual Técnico. Desde este mismo momento, D. [Nombre completo del técnico redactor] ejercerá como técnico redactor competente de este documento.
Para la elaboración del presente informe, el técnico redactor competente solicitó al propietario una visita guiada in situ, por la
[mañana, mediodía o tarde] del día [fecha completa de la visita] por las dependencias del [lugar del edificio].

Objeto del presente informe.

Con el mismo interés expuesto en el apartado anterior, paso a transcribir lo idóneo a exponer en el informe.

El presente informe, tiene por objeto asesorar al [órgano de gobierno de la C.P. o bien al propietario], a modo de guía ilustrativa, sobre las deficiencias existentes de los elementos comunes del edificio, en sus aspectos de seguridad, funcionalidad y habitabilidad.
Asimismo, asesorar sobre una serie de medidas de reparación o rehabilitación de dichas deficiencias. El presente informe, se enmarca en un contexto de inspección visual y preliminar para un posible requerimiento posterior de un I.E.E.V. (Informe de evaluación del edificio de viviendas), o para posibles Proyectos de Ejecución de mejora que el
[órgano de gobierno de la C.P. o bien al propietario] estime oportunos.

Descripción de los condicionantes.

En este apartado, se deben describir con todo el detalle, las solicitudes o condicionantes que los propietarios de la edificación expresan al técnico redactor competente. Si el técnico requiere los servicios de una Comunidad de propietarios, puede comenzar con este párrafo y a continuación, redactar al completo la solicitud.

En virtud de las solicitudes expresadas por la C.P. en el Punto [número del punto referenciado] del orden del día, del acta de Junta General Extraordinaria; se detallan a modo de recordatorio, los requerimientos expresados:

Evaluación de la visita in situ al lugar objeto de examen.

En mi opinión, así debería comenzar este apartado:
Una vez enumerados los condicionantes por parte de [la C.P. o bien el propietario], el técnico redactor competente, con la misma numeración; realizará una evaluación de las distintas aspiraciones propuestas, en cuanto a sus competencias.
La evaluación se centrará en distintos enfoques, como son en lo referente al estado de conservación material, lesiones, vicios constructivos por una ejecución deficiente, etc.

Por consiguiente, a partir de aquí se deben abrir subapartados. Cada uno de ellos, abordará un tipo de lesión observado por el técnico, o bien por cada solicitud enumerada por el cliente.
Dentro de cada subapartado, se deberá describir o definir la lesión manifiesta. Posteriormente, indicar las posibles causas y por último, hacer una evaluación de la situación, calificando su gravedad.
Por último, durante la visita in situ, se deben incluir las fotos tomadas en el lugar del desperfecto. Es sistemático incluir en un anexo todo material gráfico. Sin bien, yo suelo incluir las fotografías dentro de cada apartado, ya que mis Informes se suelen situar como anexo dentro de otro documento.

Propuestas de mejora.

Este es el apartado más interesante para el interés del cliente. Se trata de una información que marca diferencias sustanciales con otro tipo de informes. Las propuestas añaden valor a este documento.
Qué decir, que otros documentos como los I.E.E.V. no aportan propuestas. Y tampoco los informes periciales, tal como anteriormente comenté.

Para ilustrar, es así como yo hago apertura a este apartado:
Una vez estudiadas y evaluadas todas las solicitudes por parte de [la C.P. o bien el propietario] el técnico redactor competente, se dispone a recomendar una serie de medidas de mejora por ORDEN y ÚNICAMENTE en aquellos casos donde el técnico sea competente y donde haya sido indicado que existen problemas o lesiones.

Se hace muy recomendable, aportar todo tipo de croquis, esquemas, secciones constructivas y en general cualquier material gráfico que ilustre con precisión cada propuesta. Muy semejante a como ocurre con las imágenes que se aportan para el apartado de evaluación de lesiones.

Autorización y firma del presente informe por el técnico competente.

Finalizando, este apartado tiene cierta importancia. Es el encargado de dar validez al documento mediante la firma de técnico redactor. Al mismo tiempo, especifica bajo qué circunstancias este documento es válido.
En el espacio dedicado a la firma, recomiendo plasmar el sello de la empresa o marca personal del técnico, junto a su firma manuscrita. De esta forma, si el documento queda impreso, firma y sello rubrican la validez. Sin embargo, no hay que olvidar plasmar la firma digital del técnico cuando el archivo .pdf del informe quede establecido. No se debe olvidar que la firma digital es la identificación veraz del redactor.

Así pues, recomiendo escribir estas líneas cuando con una comunidad de propietarios se trate:
El presente informe queda expresamente autorizado para formar parte de la documentación aportada por el administrador de la actual C.P. El presente informe no es vinculante ni surtirá efectos ante ninguna administración pública.
Conforme a lo dispuesto, firma convenientemente el presente informe…
A día
[fecha en la que se firma el documento, con día, mes y año], el técnico competente:

Además, cuando de un propietario o sociedad jurídica se trate:
El presente informe queda expresamente autorizado para formar parte de la documentación personal del propietario. El presente informe no es vinculante ni surtirá efectos ante ninguna administración pública.
Conforme a lo dispuesto, firma convenientemente el presente informe…
A día
[fecha en la que se firma el documento, con día, mes y año], el técnico competente:

Pie de página.

Es un espacio dedicado para todas las páginas con el mismo sentido de recomendación que la cabecera.
Como en cualquier tipo de escrito, una de las funciones fundamentales es enumerar las páginas. En mi caso, he diseñado una banda de color con degradado sobre la que coloco la información. En la parte derecha, enumero cada página, escribiendo por ejemplo en la primera, «Página 1 de 6».

Por otra, me queda indicar en la derecha, la palabra «Anexo 1». Es una forma de indicar que este informe se encuentra ubicado en el anexo de otro documento, si es el caso. Y por último, queda la parte central, en la que escribo «Informe Visual Técnico» al no haber incluido una portada.

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